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港资商业进退录:“绅士”太古

发布日期:2019-02-27

来源:凤凰网房产 作者:奇点君

中国的商业地产江湖早就迎来厮杀期,大量新开购物中心集中出现,外来资本不断蚕食商业市场。

2018年,最为抢眼的万达开出了52座万达广场,多年蝉联企业活跃榜;紧随其后的新城控股以全年19个开业量获得亚军,按照规划,2020年将有100座吾悦广场在全国开花;此外,印力、华润、绿地和爱琴海等企业也相继发力,持续增大商业供应。

然而,英国施怀雅(Swire)家族实际控股的太古地产,自2001年进军内地市场,历经18年的发展也仅有6个项目。尽管项目拓展情况远不如内地房企,但提起北京三里屯太古里、广州太古汇、成都远洋太古里等项目,业内人士和消费者可谓是有口皆碑。

而关于“十年六项目”,太古地产(中国)行政总裁彭国邦曾对媒体做过回应:“项目的速度需要依项目特点及复杂性来看,要能合适的时间找到合适的合作方及地段。况且这些项目都处于不断的更新改造中,所以对于目前的发展速度还算比较满意的。”

贵精不贵多的港资们

优淘网总裁、资深地产人薛建雄对奇点君表示,内地房企现在都想快速赚大钱,快速高杠杆发展,所以不太愿意去做这种持有性的、经营性的物业。“港资房企有资金优势,但运作速度慢,比较适合做投资物业。”

港资商业进退录:“绅士”太古

来源/奇点君整理统计 (单位:港元)

在内地市场,太古地产和恒隆地产是专注于投资物业开发运营的两大港资房企,不过增长情况却有所差别。

在2018年上半年,太古地产在内地投资物业组合的租金收入为13.02亿港元,较2017年同期增长19.4%。截至6月底,太古地产在内地投资物业估值为697.74亿港元,其中应占权益为493.44亿港元。

太古地产方面向奇点君表示,公司将会继续致力发展在内地现有的6个项目,并继续在北京、上海、广州、深圳等一线城市积极寻找优质地段商业地产发展机会。

相比其他港资房企,恒隆地产的内地租赁物业组合近年收益增长相对较慢,甚至出现负增长的情况。截止2018年12月31日,营业总收入94.08亿港元,同比减少16%;股东应占基本纯利减少26%至40.93亿港元。

此外,九龙仓、恒基地产的投资物业多位于核心地段,业绩也表现不俗。

九龙仓在内地投资物业以国际金融中心系列为主导,近年收益增长明显,2018年上半年收入增加29%至16.06亿港元,营业盈利上升23%至8.97亿港元。而恒基地产应占租金总收入较2017年同期增加14%,达到9.43亿港元,应占税前租金净收入同比上升16%至7.49亿港元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,从长周期的投资来看,港资企业不是简单追求高周转概念,而是在地价上涨周期中追求商圈的复兴概念。

新项目前滩太古里急待开发

2018年初,太古地产收购了上海前滩一幅土地50%股权,并与上海陆家嘴合作开发零售项目——前滩太古里。太古地产二入上海,也引起了不小的轰动。

尽管太古地产对上海商业地产充满信心,但“未来、重点项目”等字眼,仍难掩其焦虑之情。彭国邦曾表示:“卖出物业也是很好的契机,所得资金将用于太古城核心中心的改造、太古坊重建及上海前滩的项目上。”

然而,据不完全统计,成都远洋太古里项目用时6年开业,广州太古汇耗时10年,上海兴业太古汇则用了13年。而2018年初拿地的前滩太古里将在2020年开业,太古地产是否有把握能正常开业?

港资商业进退录:“绅士”太古

来源/太古地产官微

太古地产方面对奇点君表示,前滩太古里已正式启动招商,计划于2020年底起,分阶段开业。此外,前滩太古里沿袭了“太古里”独具风格的设计理念,地处核心商圈,配套资源优质齐全,将被打造成上海新一代零售地标。

严跃进也进一步补充道,太古地产具备高端商业管理的经验,前滩项目也表现了深耕上海市场的决心,依然有较好的市场认可度。

旧项目颐堤港销售疲软

不过,对于还未开业的新项目而言,与远洋合作的旧项目表现却不尽如人意。

太古地产公布的四季度初步数据,北京颐堤港购物商场四季度零售销售接近零增长,较三季度0.8%进一步放缓至0.3%,是集团中、港两地8间零售物业表现最差的一个。

港资商业进退录:“绅士”太古

来源/奇点商业地产

据悉,颐堤港零售销售额增幅达6.0%,而2017年,颐堤港的零售销售曾暴涨60%,领涨集团旗下所有物业。

与颐堤港表现相反的,是北京三里屯太古里。公告显示,三里屯零售销售四季度维持双位数增长,较上半年增幅10.8%,唯较三季度11.8%回落1个百分点。

一位不愿具名的零售人士认为,由于颐堤港项目地处望京区域边缘,未能享受区域发展红利,再加上,酒仙桥区域尚处于高素质人口导入阶段,现有人口消费力略显欠缺,显然无法为零售增长提供强有力的支撑。

目前,国外资本市场已作出反应,摩根大通维持太古地产(01972)“中性”评级,目标价28.1元。摩通表示,虽然内港两地零售销售增长减慢,但太古地产写字楼组合于去年第四季营运表现稳定。